卓越集团为了上规模拼了 拉着阳光城高溢价拿地

出品:大眼楼管

作者:肖恩

11月初,卓越集团董事局主席李华给刚从新力离职的明星经理人陈凯准备了个一人之下的职位—卓越置业集团执行董事长,并表述,“沙骥来了以后,公司各方面都变得更好,我很满意。”现在希望公司更上一个台阶,两三年内希望卓越能做到行业top20。

目前看TOP20的门槛是1500亿,卓越为了上规模拼了,不仅聘进了明星经理人,还在持续加大拿地力度。近日,联合阳光城以高达107.58%的溢价率竞得江苏南通市R20035地块,楼面价8847元/平米,还高于附近碧桂园云峯项目8000元/平米的销售均价。这样的规模真的有意义吗?

写字楼出身 执着于上规模

李华早于1996年就在深圳创立了卓越实业发展有限公司,但从2003年打造第一栋写字楼卓越大厦起,才算开启房地产开发业务。相较于上世纪八九十年代就进入行业拼杀至今的头部房企来说,卓越还算是比较年轻的。

但卓越集团找到了自己的差异化,在深圳累计开发写字楼超过40座,在深圳还获得了个响亮的称号:写字楼大王!卓越集团2019年也凭借着949.5亿的销售位列准千亿房企之列。

但卓越却依旧没能上市,2006年遇上了金融危机,2009年又因为价格没谈拢,卓越两度冲刺IPO均失败。截止目前,随着中梁、新力、金辉、祥生等陆续成功冲上港交所,TOP50的千亿及准千亿房企中,卓越是为数不多的还未上市的房企。反而旗下的物管公司卓越商企于今年实现了上市。

不过,卓越却也是拥抱资产证券化的。Wind数据显示,卓越不仅发行了16期资产支持证券(ABS),还发行了10次交易所上市的债券,而发债的主体就是卓越商业管理有限公司。

卓越商业是卓越集团旗下的商业运营主体,债券年报数据显示,截止2020年6月,卓越商业的自持物业(主要为写字楼)账面价值达到678.71亿元,管理的商业面积达到65万平方米。

但租赁业务贡献的业绩却很少,2019年,卓越商业实现营业收入170.92亿元,同比减少18.42%,主要系项目结转规模下降所致。实现净利润50.51 亿元,同比减少19.52%。其中,房屋销售收入仍是卓越商业主要收入来源,占比达93.93%,而租金收入体量仍小,仅10亿出头。

看下来,写字楼业务并不能挑起收入的大梁,卓越或已认定大力高周转商品房上规模才是存量时代的生存策略。早在2018年,李华正式在内部提出三年千亿目标,不过今年后两个月需要冲刺306亿才能达千亿,难度不小,毕竟金九银十两个月才销售100亿元。而陈凯就是来帮助卓越上规模的。

存货不足 激进拿地也要冲TOP20

李华曾强调卓越集团“高土储、高周转、强融资”等三大措施。而事实上,卓越的土地储备或是明显不足的。

克而瑞数据显示,截止2020年中,卓越集团的土储货值为2426.5亿元,权益货值为1738亿元,土储建面为1028万平方米,约70%布局在大湾区。公司披露的数据是,集团土地储备近5000万平方米,但这其中可能含有较大比例的旧改项目土储面积,确权情况尚未可知。

仅从克而瑞的数据看,公司当前的土地储备,相较于2019年的销售额,去化周期仅有2年多。因此,卓越这两年的拿地规模常列行业头部。

2017年卓越集团新获取项目39个,货值共计1361亿元,位列行业26位。而2018年,卓越集团拿地总面积896.93万平米,以1205.9亿元的新增土地货值位居行业第21位。均高于38的销售排名。

而今年前8个月,卓越新增土储货值仅280亿。高土储要搭配高周转,需要的是庞大的拿地和开发销售能力,卓越此时需要陈凯在强拿地、高周转上跑起来。陈凯赶赴深圳上任才20多天,卓越就在土地市场出手4次。

11月25日,经过多达97轮竞价,阳光城、卓越置业联手竞得江苏南通市R20035地块。该地块位于南通张江路东、合欢路北,起拍价为5.22亿元,起拍楼面价为4262.1元/平米。

最终,卓越和阳光合计以楼面价8847元/平米、总价10.84亿元的成本竞得该项目,溢价率达到107.58%。这块地的成本不低,这不仅体现在溢价率上,还体现在与周边新盘的对比上。

安居客数据显示,在项目所在区域—锡通科技产业园附近,目前在售的项目有2个,分别为五洲国际开发的“五洲翡丽公馆”及地方小房企南通好得家公司开发的“好得家悦城”项目。两个项目的均价都在5500-6500元/平米的水平,即使是更靠近市中心的碧桂园云峯,单价也才8000元/平米。

这样的项目能收回本吗?尤其是对于低利润率的房企来说,这正是陈凯操盘的前东家们—阳光城、中南等的弱项。陈凯的这一套高举高打的策略,在未来还好用吗?

但李华是信任陈凯的,至少是想尽快破千亿。除了前述江苏南通高溢价宅地。还包括:

11月12日,经过38轮竞价,卓越以6.987亿元竞得浙江省温州市永强北片区永中单元B-02地块,楼面价10842元/平米。

11月20日,经过112轮竞价,卓越以上限价13.54亿元竞得嘉兴平湖市1宗住宅地块,楼面价9676元/平米,竞配公寓面积3.24万平米。

11月25日,在击败绿地、绿城、新城、龙湖、华侨城、龙光、中海等一众金主后,卓越以27.99亿元竞得昆明市集中出让的16宗地块,始价10.3亿元,溢价171.75%。此外,项目需要安置住宅不低于17.8万平,且完成项目地块四周配套市政道路建设,承担的面积约12.54万平米,及完成地块周边6.32万平米的规划公共绿地建设。

卓越为了上规模,拼了!

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